Vous louez ou comptez louer un bien en courte durée autour du Pic Saint-Loup ou de Montpellier. Une question revient toujours : faut-il déclarer en LMNP ou en LMP ? Voici les deux régimes face à face, avec les seuils 2026 et les conséquences concrètes pour vous.
Les bases : deux régimes, deux logiques
En location meublée — qu'elle soit longue durée ou courte durée — vos revenus sont des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas des revenus fonciers. À ce stade, deux statuts sont possibles :
- LMNP — Loueur en Meublé Non Professionnel. C'est le régime de défaut, pour la grande majorité des propriétaires.
- LMP — Loueur en Meublé Professionnel. C'est un régime imposé automatiquement quand vos recettes dépassent certains seuils.
Le statut n'est pas un choix libre. Il découle de critères chiffrés. Mais comme on peut piloter ses recettes, le statut peut s'anticiper et s'optimiser.
Le régime LMNP en détail
Le LMNP s'applique à toute personne qui loue un bien meublé sans dépasser les seuils LMP. C'est le cas de la très grande majorité des propriétaires en location courte durée dans l'Hérault.
Les deux options fiscales du LMNP
- Le micro-BIC (régime simplifié) — abattement forfaitaire automatique sur vos recettes, sans tenir compte des charges réelles. Aucune comptabilité à tenir.
- Le régime réel — vous déduisez vos charges réelles et amortissez votre bien. Comptabilité tenue par un expert-comptable, frais 600 à 1 200 € par an.
Micro-BIC : les abattements en 2026
Suite à la loi de finances 2025, les abattements ont été modifiés pour la location courte durée :
- Meublé classé tourisme ou chambre d'hôtes : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles.
- Meublé non classé en location courte durée : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes.
- Location longue durée meublée : abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € (inchangé).
Si vous faites de la location courte durée sans classement « meublé tourisme », l'abattement n'est plus que de 30 % et plafonné à 15 000 €. Au-delà, le régime réel devient quasi obligatoire pour tenir l'optimisation.
Quand bascule-t-on naturellement au régime réel ?
Dès que vos charges réelles + amortissements représentent plus que l'abattement micro-BIC. Concrètement, pour un T2 valant 200 000 € amorti sur 25 ans, l'amortissement annuel seul est ≈ 8 000 €, ce qui suffit souvent à neutraliser l'imposition sur les recettes courte durée. C'est pour ça que beaucoup de propriétaires déclarés LMNP optent pour le régime réel.
Le régime LMP en détail
Le LMP s'applique automatiquement dès que les deux conditions suivantes sont réunies simultanément au sein du foyer fiscal :
- Recettes locatives meublées supérieures à 23 000 € par an, ET
- Ces recettes représentent plus de 50 % des autres revenus d'activité du foyer (salaires, BIC, BNC, retraites…).
Si l'une seulement des deux conditions est remplie, vous restez en LMNP.
Les conséquences du LMP
- Cotisations sociales URSSAF sur les bénéfices (≈ 35 à 45 % des bénéfices nets, contrairement au LMNP qui ne paie que les prélèvements sociaux à 17,2 %).
- Imputation des déficits sur le revenu global du foyer, sans plafond (gros avantage en cas de gros travaux ou d'amortissements lourds).
- Exonération partielle ou totale d'IFI sur le bien (immobilier professionnel).
- Plus-value professionnelle à la revente (favorable si exploitation longue : exonération possible).
Les conditions de bascule LMNP → LMP
La bascule est automatique dès que les deux seuils sont franchis. Pas de choix possible. Mais on peut l'éviter ou l'accepter selon sa stratégie patrimoniale.
Cas typique d'un propriétaire en Hérault
Un T3 bien géré au Pic Saint-Loup peut générer 30 à 40 000 € de recettes annuelles. Si vous avez par ailleurs un revenu salarié de 35 000 €, vous restez en LMNP (les recettes locatives ne dépassent pas 50 % du foyer). Si vous êtes retraité avec une pension de 18 000 €, vous basculez en LMP automatiquement dès que les recettes locatives dépassent 23 000 €.
Beaucoup de propriétaires basculent en LMP sans s'en rendre compte la première année où ils dépassent les seuils. Le contrôle URSSAF arrive 18 à 24 mois plus tard, avec rappel de cotisations. Faites un point fiscal avant de signer un mandat de prestation de services en courte durée si vos revenus principaux sont faibles.
Comparatif synthétique
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | Jusqu'à 23 000 €/an OU < 50 % des revenus | > 23 000 €/an ET > 50 % des revenus |
| Abattement micro-BIC | 30 % (non classé) / 50 % (classé) | Idem si applicable |
| Régime réel | Possible (recommandé) | Possible (recommandé) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | — |
| Cotisations sociales URSSAF | Non | Oui (35 à 45 %) |
| Imputation déficits | Sur revenus de même nature, 10 ans | Sur revenu global, sans plafond |
| IFI | Bien soumis | Bien exonéré (sous conditions) |
| Plus-value à la revente | Particuliers | Professionnelle (régime favorable possible) |
Comment choisir selon votre profil
Le statut n'étant pas un choix libre, la vraie question est : faut-il pousser ou freiner mes recettes pour rester / passer dans tel statut ? Voici les profils types :
Salarié actif avec un seul bien locatif
Vous restez naturellement en LMNP. Optez pour le régime réel dès la première année si vous comptez tenir le bien plus de 5 ans. L'amortissement va neutraliser presque toute imposition pendant 15 à 25 ans.
Retraité avec une pension modeste
Attention au seuil 23 000 € + 50 % du foyer. Si vous y êtes proches, deux stratégies :
- Limiter les recettes à 22 000 € (rester LMNP) — possible avec une location plus modérée.
- Assumer le LMP et profiter de l'exonération IFI et des plus-values pro à la revente.
Investisseur multi-biens
Vous serez probablement en LMP. Le régime n'est pas défavorable si vous tenez les biens plus de 5 ans (exonération de plus-value possible) et si vous optimisez les charges.
Et la TVA dans tout ça ?
La location meublée d'habitation est par défaut exonérée de TVA. Vous ne facturez pas de TVA aux voyageurs et vous ne récupérez pas la TVA sur vos achats.
Exception : si vous proposez au moins 3 prestations parahôtelières (petit-déjeuner, ménage régulier en cours de séjour, fourniture du linge, accueil), vous basculez sous le régime de la parahôtellerie qui impose la TVA. Ce régime concerne très peu de propriétaires en location courte durée standard et reste réservé aux maisons d'hôtes / chambres d'hôtes.
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