Avant d'accueillir votre premier voyageur autour du Pic Saint-Loup, plusieurs démarches administratives sont obligatoires. Aucune n'est complexe individuellement, mais il faut les enchaîner dans le bon ordre. Voici le parcours complet, commune par commune.
La déclaration en mairie (obligatoire)
Toute location de courte durée d'un meublé de tourisme doit être déclarée à la mairie de la commune où se trouve le bien. C'est l'article L324-1-1 du Code du tourisme.
Le formulaire CERFA 14004
La déclaration se fait via le formulaire CERFA n° 14004*04, à déposer en mairie ou à envoyer par courrier recommandé. Aucun frais. Délai de traitement : généralement 1 à 4 semaines selon la commune.
Cas particulier : la résidence principale
Si vous louez votre résidence principale (logement où vous vivez plus de 8 mois par an), vous êtes dispensé de déclaration en mairie sauf dans les communes concernées par l'enregistrement obligatoire (voir section suivante). La limite est de 120 nuits par an de location de courte durée.
Le numéro d'enregistrement (selon commune)
Certaines communes ont mis en place un numéro d'enregistrement obligatoire en plus de la déclaration. Il doit alors apparaître sur toutes vos annonces (Airbnb, Booking, etc.). C'est le cas pour :
| Commune | Enregistrement obligatoire | Mode de demande |
|---|---|---|
| Montpellier | Oui | Téléservice mairie |
| Saint-Gély-du-Fesc | Non (déclaration simple) | CERFA 14004 mairie |
| Saint-Mathieu-de-Tréviers | Non (déclaration simple) | CERFA 14004 mairie |
| Les Matelles | Non (déclaration simple) | CERFA 14004 mairie |
| Saint-Clément-de-Rivière | Non (déclaration simple) | CERFA 14004 mairie |
| Castries | Non (déclaration simple) | CERFA 14004 mairie |
Sur la couronne du Pic Saint-Loup, la plupart des communes se contentent de la déclaration simple en mairie. Seule Montpellier intra-muros impose le numéro d'enregistrement sur les annonces. Pensez toutefois à vérifier auprès de votre mairie l'évolution des règles, qui peuvent changer d'une année sur l'autre.
Si votre annonce Airbnb ou Booking est dépourvue du numéro d'enregistrement requis dans une commune qui l'impose, la plateforme peut retirer votre annonce automatiquement sur signalement de la mairie. Et la commune peut vous infliger une amende administrative jusqu'à 5 000 €.
La taxe de séjour
La taxe de séjour est un impôt local que vous collectez auprès de chaque voyageur et reversez ensuite à la commune (ou à l'EPCI). Elle est obligatoire dans toutes les communes touristiques de l'Hérault.
Le tarif
Pour un meublé de tourisme non classé, le tarif est calculé en pourcentage du prix de la nuitée (souvent 5 %), avec un plafond fixé chaque année. Pour un meublé classé (1 à 5 étoiles), le tarif est forfaitaire par personne et par nuit, et varie selon le classement (de 0,20 € pour 1 étoile à 4,30 € pour 5 étoiles environ).
La collecte par les plateformes
Airbnb, Booking et Abritel collectent et reversent automatiquement la taxe de séjour pour les communes ayant signé une convention. C'est le cas pour la quasi-totalité des communes de la couronne montpelliéraine. Vous n'avez donc pas à la collecter vous-même, sauf en cas de réservation directe (paiement par chèque, virement, Stripe en direct).
La copropriété et le règlement
Si votre bien est en copropriété, vérifiez deux choses avant de louer en courte durée :
- Le règlement de copropriété ne contient pas de clause d'usage exclusif d'habitation interdisant la location meublée touristique. Une clause générique « usage bourgeois » ou « usage exclusif d'habitation » n'interdit pas en soi la courte durée selon la jurisprudence récente, mais une clause spécifique « pas de location de courte durée à la nuitée » est opposable.
- L'assemblée générale n'a pas voté d'interdiction des locations meublées touristiques (vote possible à la majorité prévue par le règlement).
Sur la couronne du Pic Saint-Loup, les copropriétés sont rares et la majorité des biens sont des maisons individuelles ou des résidences pavillonnaires. Le sujet concerne surtout les biens en centre-ville de Montpellier.
L'assurance multirisque PNO
Votre assurance multirisque habitation propriétaire (MRH propriétaire bailleur ou PNO — Propriétaire Non Occupant) doit comporter une extension location saisonnière. Sans cette extension, votre assureur peut refuser toute indemnisation en cas de sinistre causé par un voyageur.
Coût de l'extension : généralement +30 à +80 € par an pour un T2 sur la couronne du Pic Saint-Loup. C'est très peu cher pour un risque réel.
Vérifiez aussi que votre contrat couvre :
- La responsabilité civile envers les voyageurs (chute, électrocution, accident dans le bien).
- Le vandalisme et les dégradations par locataire de courte durée.
- Le vol commis par les voyageurs ou par effraction durant un séjour.
La déclaration fiscale et le statut LMNP/LMP
Avant de percevoir vos premiers revenus, vous devez vous déclarer comme loueur en meublé auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) de votre département. C'est gratuit, ça se fait via le formulaire P0i (auto-entrepreneur) ou via le greffe du tribunal de commerce.
Vous obtenez alors un numéro SIRET en quelques jours. Ce SIRET est ce qui vous permet de déclarer vos recettes en BIC chaque année.
Pour plus de détails sur le choix entre LMNP et LMP, voyez notre article dédié sur les statuts fiscaux.
Les sanctions en cas d'oubli
Pour mémoire, les principales sanctions encourues si l'une des démarches ci-dessus n'est pas faite :
| Manquement | Sanction |
|---|---|
| Pas de déclaration en mairie | Amende jusqu'à 450 € |
| Pas de numéro d'enregistrement (commune concernée) | Amende jusqu'à 5 000 € |
| Plus de 120 nuits sur résidence principale | Amende jusqu'à 10 000 € |
| Pas de SIRET en activité régulière | Redressement URSSAF + impôt sur le revenu |
| Pas d'assurance adéquate | Refus d'indemnisation en cas de sinistre |
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